经市委书记古吉的秘书邓志峰介绍，梁新认识了房地产界的“大腕”张龙窑。张龙窑跟梁新年龄相仿，个头比梁新矮，长得文文弱弱、白白净净的，不像财大气粗的商人，倒像个彬彬有礼的书生。

张龙窑是龙窑集团公司的法定代表人。龙窑集团公司从2001年初起，在尚德市城郊一条国道旁圈了3500亩地，进行集商铺、住房、金融等功能为一体的综合市场开发，名曰“九州商贸中心”，据称耗资约达25亿元，能容纳4万至6万人，相当于一个县城的规模。

张龙窑是个重视宣传的商人。在进出尚德市的高速路口上，远远便可以看到一个巨幅广告牌——“九州商贸中心”。该商贸中心售楼处打出的广告称这个商贸中心将成为西江最大的“经济特区”，其宣传口号是“心有多大，市场多大”。在售楼大厅墙壁上贴的几幅省市领导视察“九州商贸中心”的照片中，就有古吉书记的。“九州商贸中心”是古吉任市委书记后的“第一个大手笔”。

龙窑集团公司，不是尚德市本地企业，是招商进来的，换一句更恰当的话来形容，是张龙窑追着古吉书记屁股来的。张龙窑在古吉书记任职过安春县、新州市都有项目，涉及领域包括工贸、食品、酒业、石化、地产等行业，建有九州加油城、九州药材城、九州大厦、九州大酒店等。这些项目，都让张龙窑赚得盆满钵满。如九州加油城兴建时占地50亩，土地转让价格为2万元每亩，出让价比当时市场价要低几倍。

张龙窑租住的房子与梁新同一个小区，而且是同一个单元，梁新住三楼，张龙窑住四楼。双休日或晚上，张龙窑偶尔会串串梁新的门，来时，他都不会空手，提点水果、糕点之类的，梁新推过几次，都没推掉。

张龙窑说：“梁秘书，这不叫礼品，叫‘开门笑’，值几个钱呢？无非是邻居之间串串门的一种礼节。再说，我又没有什么事要你帮忙，怕什么呢？”

张龙窑这样说了几次后，当他再提着“开门笑”来串门时，梁新就不好意思要他将“开门笑”拿回去了。

这天晚上，张龙窑又来串门了，带了10斤一袋的五常大米，说：“五常大米吃过没有？这大米又香又软，好吃！”

梁新说：“张总，又让你破费了。”

张龙窑说：“梁秘书，这米值几个钱呢？破什么费？你们读书人就是客气，不像我们大老粗，直来直去，不懂得礼貌。”

梁新说：“如果你算不懂得礼貌，这礼貌两字就不好解释了。”

张龙窑说：“梁秘书，我对礼貌的‘礼’倒琢磨过，你看对不对。‘礼’，它的左边是‘示’，意思是桌子上供奉着一个猪头或一条猪肉，它的右边是一个跪着的人，整个字的意思就是在向神灵祭祀时所行的动作，是一种祭神祷告的仪式。后来的臣子拜皇帝、小官拜大官、奴才拜主子、学生拜先生、学徒拜师傅的跪拜礼都是从祭神祷告的仪式演化而来的。跪拜礼现在没有了，但‘礼’字的含义是不会变的，左边的‘示’就是‘开门笑’、‘进门笑’，右边跪着的人，就是要夹着尾巴做人，笑口常开、真心待人。我的人生格言是：低调做人、高调做事。”

梁新说：“张总，你还说你是大老粗，谁信呢？一个‘礼’字，拆得这么好，还悟出做人的格言。”

张龙窑笑道：“胡诌，纯属胡诌。真人不说假话，我确是个大老粗。我是农家子弟，初中毕业后，就外出闯荡江湖，早先做过煤炭生意、石材生意，后承接工程，并最终成立了龙窑集团公司。”

梁新说：“张总，我这个人好奇心强，有几个问题一直想问你，又怕你介意，不敢问。”

张龙窑说：“怎么会介意呢？什么问题都可以问。”

梁新说：“好，那我就不客气哩。第一个问题是，承包工程，特别是开发房地产，没有当地领导支持，是不好做的，你怎么认识领导的？”

张龙窑说：“我生在农村、长在农村，书又读得少，不要说在官场里，即使在城市平民里，也没有一丁点人脉关系。怎么办？与人相处，嘴学得甜点，事多干点，亏多吃点，在城市里的熟人、朋友就渐渐多起来。这些熟人、朋友中总有几个认得领导吧？不过，一般来说，担任现职的领导是很难接近的，他们总是拒人千里之外，即使有幸拜会他一次，下次他就不见你了。怎么办呢？我发现了一个窍门，即结交退休或退居二线的老领导，因为他们从领导位置退下来后，有心理落差，向他们献殷勤容易使其感动。老领导身上有宝藏啊，是不是？哪个现任领导不是从科员一步步升上来的呢？他上个每个台阶，要不要领导关照、培养呢？长江后浪推前浪，等他飞黄腾达时，他要不要尊重那些已经退休或退居二线的老领导呢？所以，我与老领导打得火热后，再通过他们结识现任领导。”

梁新说：“你的情商，没有几个人能跟你比。现任领导，都是通过老领导的关系攀上的？”

张龙窑说：“也不全是。比如，我曾经想结交一位现任领导，一时又找不到跟他说上话的老领导，而他却多次以工作忙为托词不肯跟我见面，怎么办呢？这就要打‘伏击战’。我打听到这位领导常去一所学校操场跑步，我便守候在这所学校，看他去操场跑步，我也去操场跑步，这样一起跑了几次步，我和他的关系就算攀上了。”

梁新说：“看来张总有坚持不渝的毅力和水滴石穿的韧劲。”

张龙窑说：&34;说笑了。世上什么法子、什么劲头，都是逼出来的。“

梁新说：”我的第二个问题，是城市政府低价出让商业用地的问题。据说，你拿到的土地，大部分不是拍卖来的，是挂牌出让的，因而你拿到的土地价格要比市场价格低得多。为什么会是这样呢？张总，如果你认为这个问题敏感，可以不回答。“

张龙窑哈哈大笑起来，说：“哪有什么敏感？梁秘书，城市政府低价出让商业用地，这不是秘密，是公开的土地开发运营方式。地产圈流传一句话：‘决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。’实际上，好地段的商业用地，却往往被政府以相对低价的‘挂牌’方式而非相对高价的‘拍卖’方式出让。为什么会这样呢？答案很简单，‘短期财政收入’让位于‘长期开发价值’。‘短期财政收入’就是卖土地的钱，‘长期开发价值’就是土地出让价的溢出效应，如对其周围住宅用地价格的影响等。现实中，政府要平衡‘短期财政收入’和‘长期开发价值’的关系，当土地出让价太高时，政府会采取措施干预，防止因爆炒地价引发楼盘烂尾，造成地方形象受损，阻吓后续投资等。正是因为政府既需关注短期的土地出让金，又要考虑商业用地开发的长期收益，因此政府就更青睐‘挂牌出让’。相比较而言，‘挂牌’方式对竞买人更有利，一是土地出让价格低，二是只需要一个竞买人就可以完成出让。”

梁新说：“哦，看来城市政府低价出让商业用地的原因，跟利益输送没关系。”

张龙窑摇摇头，说：“政府选择‘挂牌出让’方式的，也不排除腐败、利益输送等特殊情况在里面起了作用。”

梁新说：“张总，你刚刚说了，‘挂牌’方式只需要一个竞买人就可以完成出让。在‘九州商贸中心’项目上，只有你一家龙窑集团公司竞买它吗？”

张龙窑说：“不。还有一家房企，他们败给我们了。”

梁新说：“我的最后一个问题是，房地产开发离不开巨额资金，这些钱哪里来呢？”

张龙窑嘿嘿笑了几声，说：“这个问题敏感，我笼统地给你一个答案：一是地产开发商的自有资金，二是房子预售的回笼资金，三是银行的贷款。”

梁新说：“谢谢张总赐教。”

张龙窑说：“再没有问题要问了？”

梁新说：“问完了。”

张龙窑噗哧一声，说：“你有一个问题想问而没有问，那就是我和古吉书记的关系怎么样，我猜着没有？”

梁新以笑作答。

张龙窑说：“梁秘书，我满足下你的好奇心。不吹牛，我和古吉书记的关系铁得很，不过，我俩是君子之交淡如水，他看重我的人品和实力，我看重他的人格和能力。”

梁新说：“这我相信。古吉书记是我很钦佩的领导。”说完，梁新对张龙窑笑了一下，说：“张总，市纪委庞书记叫我写一篇预防房产领域腐败的文章，愁得我不知怎么动笔，你是房产界的大腕，人又那么这么直爽，我斗胆再问你个敏感问题，好不好？”

张龙窑说：“梁秘书，又问什么敏感问题呢？不会比我和古吉书记的关系更敏感吧？”

梁新说：“有人说过这样的话，房地产的产业链有多长，权钱交易的食物链就有多长。我的问题是，官员在房产领域是怎么以权谋私的？”

张龙窑说：”纪委机关搞这种调研，非常有意义，大部分房产商，包括我，都反感官员‘靠山吃山、靠房吃房’。所以，我愿意详细地回答你的问题。那些掌握土地交易大权的官员，房地产开发商是会主动巴结他们的，他们要钱，就给他们钱，他们要房子，就给他们房子，甚至他们要女人，也会尽量满足他们。当然，大部分官员行事风格都比较低调，做得隐蔽些，选择‘折扣买房’的形式。比如，一百万的房子，给他们打个9折、8折、7折，更低的折扣也有，比如五六折、三四折。”

梁新问：“张总，打的折扣悬殊这么大，房产商是根据什么来决定折扣的大小呢？”

张龙窑说：“这个，你应该明白啊。官员手上权力的‘含金量’愈高，其得到的折扣就越大啊。还有一种情况，有些官员的权力‘含金量’不见得很高，但得到的折扣也很高，是因为这些人吃拿卡要的胃口大，换句说，就是胆子大、狠劲大，不满足他们提出的要求，开发商只能去喝西北风了。第二种情况是‘低价购房’获利模式。旧城改建时，以‘暂定价’的形式，将拆迁安置后多余的房源销售给一批干部及其他人。第三种情况是‘直改名’获利模式。二手房交易，需要在房产证上改名字，但对于房产证都没办下来的新房，就不需要改房产证了。比如，你有亲戚在房产公司工作，就可以通过内部渠道将新房通过合同约定的形式预留给你。你只需在房产证办理前找到买家，向他收取一定的费用，再注销原来的商品房买卖合同，将房转到新的买家名下即可。这样一进一出，有时就能赚几十万元。第四种情况是‘拖延尾款支付’模式获利。比如，先是以他人名义签订购房合同，支付一部分购房款，可在缴清尾款时，却仗着房产公司是管理服务对象，提出延期支付的要求，如此仅占用资金利息就是大数字。第五种情况是‘空口买房’获利模式。有的官员‘手指点点’就定房，没有支付任何费用就锁定房产，日后高价出售获利……”

梁新说：“尽管官员在房地产领域寻租方式五花八门，但核心还是权钱交易，只要遏制住官员手中的权力，还是能还‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’的。”

张龙窑不失时机恭维道：“梁秘书眼光独到，前途无量，如果用得着我的地方，请开口就是。”

俩人再闲扯了一会儿，张龙窑临走时问：“你和钟市长的千金什么时候结婚？”

梁新说：“快了。钟书记任副市长的文件又没下，你怎么叫钟市长呢？”

张龙窑说：“文件快下了。记得你们结婚时通知我一声，我要讨一杯喜酒喝。”

梁新说：“张总，客气了，你能来参加我们的婚宴，求之不得哩。”